Dispositif Monuments Historiques - Loi MH
De quoi s'agit-t-il ?
La loi sur les monuments historiques est un dispositif fiscal très ancien datant de 1913. Elle propose de nombreux avantages fiscaux en matière d’impôts sur le revenu, de droits de donation ou de succession, à ceux qui investissent dans un immeuble classé monument historique ou inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques.
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Investir dans les Monuments Historiques
Principe de la Loi Monument Historique (Loi MH)
La Loi MH est un dispositif de défiscalisation qui consiste en l’acquisition et en la restauration d’un bien historique nécessitant d’importants travaux, dans le but de bénéficier d’une forte déduction d’impôts sur une courte période.
100% des Travaux de restauration déduits des impôts : la totalité des dépenses engagées par le contribuable pour les travaux de restauration sont à imputer de son revenu global, sans aucun plafonnement.
Une défiscalisation sous conditions
Seuls les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques sont peuvent prétendre à cet avantage fiscal.
- Le bien monument historique doit être conservé pendant 15 ans minimum.
- Le logement ne peut être loué à un ascendant ou à un descendant, ou toute personne du même foyer fiscal.
- Les travaux doivent aboutir à la restauration parfaite des logements Monuments Historiques et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.
- Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient.
- Les Travaux sont nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France.
Monuments Historiques 2014 : Avantages de l’investissement
- Aucun Engagement de Location en Loi Monument Historique.
- Aucun Plafond de Loyers en Loi Monument Historique.
- Aucun Plafond de Ressources du Locataire en Loi Monument Historique.
- Aucun Plafond de Réduction d'impôts. L'investissement MH n'entre pas dans le Plafonnement des Niches Fiscales.
- Les Charges et les Intérêts d’emprunts sont déductibles et imputables sur le Revenu Global (et pas seulement sur les revenus fonciers).
Un investissement sans frais de succession
La transmission d’un monument historique bénéficie d’une exonération totale de droits de succession (même si l’héritier n’appartient pas à la famille du détenteur), qu’il s’agisse d’immeubles classés, inscrits à l’inventaire, ainsi que les meubles qui en constituent le complément.
Cette exonération est effective sous condition de signature par les héritiers ou légataires d’une convention à durée indéterminée prévoyant le maintien dans l’immeuble des meubles exonérés et leurs conditions d’accès au public, ainsi que les conditions d’entretien des biens exonérés. Toutefois, dans la pratique cette exonération est très rare car réservé à des biens pour lesquels l’administration trouve un intérêt particulier à accorder cette exonération.
L’exonération est également applicable aux parts de SCI, à la condition que les héritiers ou légataires adhèrent au préalable à la convention conclue entre la société et les ministres de la culture et des finances et conservent leurs parts pendant 15 ans.
Un Monument historique à usage personnel
Il est possible de conserver l’appartement classé Monument Historique pour son Usage Personnel (déduction dans ce cas uniquement de 50 % des travaux, mais toujours la possibilité d’imputer le déficit des intérêts d’emprunts et des charges sur le revenu global).
Investir dans des monuments historiques via une SCI
Investir en SCI est possible, mais la Société Civile Immobilière ne doit pas être soumise à l’Impôt sur les Sociétés et le contribuable bénéficie uniquement de la réduction d’impôt sur sa quote-part au sein de la SCI.
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La fiscalité des monuments historiques
Réduction d’impôts selon la tranche du contribuable
La possibilité est offerte à l’acquéreur en monuments historiques de déduire les travaux de rénovation engagés en vue de la rénovation d’un bien considéré fiscalement comme éligible au régime des monuments historiques. Par ailleurs, le propriétaire peut également déduire les charges foncières des revenus fonciers générés (les déficits sont imputables sans limitation du revenu global) ou des revenus globaux lorsque l’immeuble ne procure pas de revenus, à condition que le bien soit ouvert à la visite. Si le bien n’est pas ouvert à la visite seule la moitié des charges sera déductible du revenu global.
La loi monument historique permet une Déduction sur le revenu imposable de 100 % des travaux de restauration. Mais la Défiscalisation MH prend toute sa signification pour les taux d’imposition les plus élevés. Considérons un investissement nécessitant 100 000 € de travaux : Un contribuable imposé à 30 % bénéficie de seulement 30 000 € de réduction d’impôt réelle (100 000 € * 30 %) Celui dans une tranche à 45 % peut profiter d’une réduction réelle de 45 000 € (100 000 * 45 %). Enfin celui qui est entre les deux tranches 30 et 45 va générer une réduction d’impôts MH d’environ 37 000 €.
Contraintes fiscales du dispositif MH
Dans le cadre du « même bien immobilier », il est impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi Monuments historiques avec les Lois Bouvard, Loi Outremer, Loi Malraux, etc...
L’immeuble Monument Historique est compris dans l’actif taxable de l’Impôt Sur la Fortune (ISF), même si l’administration fiscale peut se montrer tolérante quant à l’estimation de l’appartement monument historique en appliquant un abattement de 30 % sur la valeur vénale.
Sauf Agrément du Ministre du Budget, le dispositif d’investissement en Immobilier Monument Historique ne s’applique pas aux SCI non familiales.
Avantages fiscaux du dispositif MH
Vous bénéficiez d'une imputation des déficits fonciers sur le revenu global, sans limitation de montant, ni restriction relative aux intérêts d'emprunt.
Le régime fiscal des monuments historiques
Le mode de déduction pour les investisseurs qui acquièrent en vue de location : Les dépenses sont prises en compte pour déterminer Le revenu foncier imposable, elles sont déduites des loyers perçus. Le résultat étant négatif, il y a imputation sur les loyers d'autres biens appartenant à ce propriétaire. S’ils ne sont pas suffisants ou inexistants, le solde s'impute sur le revenu global imposable du propriétaire, sans limitation.
En vertu des dispositions de l’article 156 1-3° et 156 II-I°ter du CGI, les propriétaires de monuments historiques et assimilés bénéficient de modalités dérogatoires de prise en compte, pour le calcul de l’impôt sur le revenu, des charges foncières supportées à raison de ces monuments.
Ces modalités diffèrent selon que l’immeuble procure ou non des revenus :
Le cas d’un bien qui ne génère aucune recette
Dans le cas d’un bien qui ne génère aucune recette, les charges foncières qui s’y rapportent sont déductibles du revenu global, en totalité si l’immeuble classé ou inscrit est ouvert à la visite ou si les travaux sont subventionnés, et à hauteur de la moitié seulement si l’immeuble classé ou inscrit n’est pas ouvert à la visite, ou encore s’il s’agit d’un immeuble simplement agréé mais ouvert à la visite.
Quant aux biens qui ne peuvent se réclamer que du label de la Fondation du patrimoine, ils ne permettent la déduction que des charges afférentes à leur réparation et à leur entretien, à concurrence de la moitié de leur montant, et à condition d’être visibles de la voie publique.
Lorsque les travaux sont subventionnés à hauteur de 20% au moins de leur montant, les charges sont déductibles pour leur montant total.
Le cas d’un immeuble non occupé par le propriétaire mais qui génère des recettes
Dans le cas d’un immeuble non occupé par le propriétaire mais qui génère des recettes (loyers, visites), la totalité des charges foncières peut s’imputer sur les revenus fonciers, et au-delà, sans limitation, sur le revenu global si le bien est loué.
Si l’immeuble n’est pas loué, mais génère des recettes, ces dernières sont déduites des charges de la propriété, telles que la rémunération du personnel lié à la visite.
En cas de déficit, celui-ci est déduit du revenu global sans limitation de montant et éventuellement, reporté sur les revenus des années suivantes jusqu’à la 6ème année inclus.Le cas d’un bien occupé et qui génère des recettes
Dans le cas d’un bien occupé et qui génère des recettes, les charges foncières qui se rapportent à la partie de l’immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables en totalité sur le revenu global imposable à l’impôt sur le revenu.
Les autres charges, et notamment celles qui sont liées au droit de visite ou dues à l’ouverture partielle, sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier, sans limitation de l’imputation du déficit sur le revenu global.
Si le bien est ouvert à la visite, la fraction des dépenses correspondant à la partie du monument ouvert au public est réputée représenter 75% du total des charges, les 25% restants revenant au propriétaire qui les déduit de son revenu global.
Les charges déductibles
En Vertu de l'article 31-1 du CGI (Code Général des Impôts), les charges déductibles comprennent :
- Les dépenses de réparations et d'entretien (travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l'immeuble en bon état, et d'en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial)
- Les dépenses d'Amélioration (ayant pour objet d'apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté sans modifier la structure de cet immeuble)
- Les frais de gérance et de rémunération des gardes et concierges
- Les Intérêts de dettes traitants pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'Amélioration des propriétés, etc
Ainsi sont déductibles les travaux de :
- Remise en état du gros œuvre (toiture, façade), canalisations ou d'installation électrique
- Remplacement d'une chaudière de chauffage central
- Remise en état des cheminées anciennes
- Réfection d'évacuation d'eaux usées
- Réparation de plafonds, planchers et escaliers, etc
