LMNP amortissable : Loueur en meublé non professionnel

Les durées d'amortissement sont généralement comprises entre 20 ou 50 ans en fonction de la composante : gros-œuvre, toiture, équipements techniques, frais d'acquisition, ...

Le choix de la durée d'amortissement d'un LMNP se fait généralement par un expert-comptable.

L'idée de l'amortissement comptable est de pouvoir déduire, sur le résultat de chaque année, une annuité d'amortissement équivalente à la dépréciation théorique de l'immeuble.

L'amortissement en LMNP se fait de manière linéaire sur la durée normale d'utilisation du bien :

• 5 à 7 ans en principe pour le mobilier et les équipements
• 25 à 50 ans pour l'immobilier

Pour les frais d'acquisition (honoraires, frais de montage, droits d'enregistrement et commissions), l'investisseur peut au choix les déduire lors de l'année d'acquisition en les considérant comme des charges ou les inscrire en immobilisations au bilan de l'entreprise.

Si on opte pour l'immobilisation, on passera des amortissements définis de la même manière que ceux portant sur la construction.

Avantages

• Placement pierre et complément de revenus avec constitution de patrimoine.
• Possibilité d'amortir les biens immobiliers acquis et ainsi de gommer fiscalement les revenus.
• Imputation des déficits BIC non professionnels sur les bénéfices provenant de l'ensemble des activités non professionnelles imposables dans la catégorie des BIC réalisés au cours de la même année et des 10 années suivantes.
• Possibilité d'investir par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (EURL, SARL de Famille).
• Possibilité d'investissement en régime micro-BIC avec abattement forfaitaire de 50%.
• Pas d'engagement de durée de location.
• Pas de contrainte de plafond de loyer, ni de ressources.

Contraintes

• Déclaration fiscale lourde nécessitant l'usage d'un expert-comptable,
• Pas de détention possible en SCI,
• Logique de détention long terme.

Les revenus tirés d'un investissement immobilier locatif meublé sont OBLIGATOIREMENT imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (communément appelés BIC) avec un régime fiscal spécifique et non pas dans celle des revenus fonciers.

Le loueur en meublé (même si non professionnel), doit obligatoirement remplir une déclaration d'existence dans les 15 jours de début d'activité pour le non professionnel cette démarche s'effectue auprès du centre de formalité des entreprises (CFE) situé au centre des impôts dont dépend(ent) le(s) bien(s).

Il ne faudra pas oublier au 31 décembre de la première année de faire la déclaration obligatoire pour le calcul de la CFE (contribution foncière des entreprises) formulaire cerfa 1477 C ainsi qu'un déclaration rectificative annuelle en cas de modification de la surface ou de la consistance de biens que vous louez meublés (formulaire cerfa 1447-M).

La comptabilité en BIC est une comptabilité commerciale (créances acquises moins dettes certaines) qui retrace les Produits (prestations d'hébergement) et les Charges engagées, à la différence des revenus fonciers (comptabilité Recettes - dépenses).

Lorsque les produits sont imposables, le régime d'imposition BIC (micro, régime simplifié ou régime réel normal) se détermine d'après les critères ordinaires, que les loueurs soient professionnels ou non.

Si le loueur, personne physique, perçoit jusqu'à 32 100 € de recette brute annuelle, le régime fiscal de droit commun est celui du micro-BIC (comptabilité allégée) avec franchise en base de la TVA (exonération).

Si le loueur perçoit des recettes comprises entre 32 100 € et 763 000 €, il sera imposable selon le régime du réel simplifié et devra souscrire une déclaration de ses revenus professionnels dans les conditions de droit commun (déclarations 2033 et 2031). Au delà il sera imposable selon le régime réel normal de droit commun.

Le micro-BIC

Le micro-BIC dans lequel le revenu fiscal de l'opération se calcule en déclarant tout simplement la totalité des revenus perçu (charges comprises) sur l'imprimé fiscal 2042C cadre F case 5 HY de la déclaration n° 2042 C. Ce revenu étant en effet soumis aux contributions sociales (CSG, CRDS et prélèvements sociaux).

Un abattement de 50 % est automatiquement appliqué sur ces recettes. Cet abattement forfaitaire est réputé comprendre la totalité des charges supportées dans le cadre de la location.
La différence soit 50% est ajoutée aux autres revenus du foyer pour être soumis à l'impôt sur les revenus.

Ce régime suppose 3 conditions principales :

1. Chiffre d'Affaire 32 100 € pour 2014
2. Ne pas être en indivision
3. Ne pas avoir opté pour l'assujettissement à la TVA pour cette opération

Le régime du réel

Le régime du réel pour lequel on tient une "comptabilité fiscale" permettant de déduire du revenu fiscal les charges :

• L'ensemble des charges locatives
• Les charges d'exploitation
• Les dépenses d'entretien et de réparation
• Les charges financières liées à l'acquisition
• L'amortissement linéaire de l'investissement ou de l'apport

Cette option a pour conséquence d'interdire la comptabilisation en charges de certains investissements qui doivent obligatoirement être amortis et, compte tenu de règles fiscales particulières, les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal : ils serviront à diminuer (voir annuler) des bénéfices fiscaux futurs.

La déclaration au réel pour les LMNP est "simplifiée" quand il n'y pas de traitement de la TVA et peut être Super simplifiée dans certaines conditions.

Le régime du réel Super simplifié est un régime dérogatoire au régime du réel, il allège les obligations.

L'investisseur LMNP peut en bénéficier quand son chiffre d'affaires n'excède pas 152 600 euros, et n'a pas à remplir le formulaire 2033A de la déclaration.