LMP : loueur en meublé professionnel

Déclaration des revenus et régimes fiscaux

L'investisseur LMP déclare ses revenus dans les BIC (bénéfices Industriels et commerciaux).

Lorsque les produits sont imposables, le régime d'imposition BIC (micro, régime simplifié ou régime réel normal) se détermine d'après les critères ordinaires, que les loueurs soient professionnels ou non.

Revenus de 23 000€ à 32 100€

Lorsque le loueur perçoit au plus 32 100€ annuel, le régime fiscal de droit commun est celui du micro-BIC (comptabilité allégée) avec franchise en base de la TVA (exonération).

Dans ce cas, le bénéfice est déterminé après application, par l'administration, au montant des recettes, d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 %, directement sur la déclaration d'ensemble des revenus (déclaration 2042 C).

Revenus de 32 100€ à 763 000€

Les contribuables ont la faculté d'opter pour le régime simplifié d'imposition ou le réel normal.

Si le loueur perçoit des recettes comprises entre 32 100 € et 763 000 €, il sera imposable selon le régime du réel simplifié et devra souscrire une déclaration de ses revenus professionnels dans les conditions de droit commun (déclarations 2033 et 2031).

Au-delà, il sera imposable selon le régime réel normal de droit commun.

Bénéfices ou déficits, quelle fiscalité ?

La location en meublé professionnel peut conduire à deux cas de figure, le déficit ou le bénéfice. Chacun propose ses propres mécanismes de défiscalisation.

• Le déficit : les recettes étant inférieures aux charges, le déficit engendré sera imputé au revenu global du loueur sur les six années suivantes. Plus simplement, il sera déduit de l'ensemble de ses revenus imposables ce qui ses impôts, au contraire du loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui se contentera d'une déduction sur les revenus de ses locations meublées uniquement.
• Le bénéfice : les recettes étant supérieures aux charges, l'amortissement du logement réalisé sur vingt ans viendra en déduction des loyers perçus de façon à ce que le montant des loyers soit égal à zéro. Les recettes seront ainsi nettes d'impôts grâce à l'amortissement. Le loueur bénéficiera en plus d'une économie sur ses cotisations sociales qui pourra atteindre de 7 à 25 % selon les cas. En effet, ces dernières étant en partie assises sur son revenu, si celui-ci baisse, ces charges diminueront également.

Déductions, exonérations et récupérations

• Déduction totale des charges d'exploitation sur les revenus (y compris : Frais d'acquisition, d'ingénierie, intérêts d'emprunt),
• Exonération pour l'ISF des biens en tant que biens professionnels (uniquement si recettes nettes >0), à condition que les revenus générés par cette activité dépassent à la fois 50 % des revenus du foyer fiscal et 23 000 € de loyer TTC annuel.
• Récupération de la TVA (sous certaines conditions : si investissement en résidence offrant des services de type para-hôtelier tel que ménage, fourniture de linge, nettoyage des locaux, préparation de repas); voir aussi art 257 bis du CGI,/li>
• Exonération de plus-value au-delà de 5 ans (pour des recettes locatives inférieures à 90 000 € HT / an ou 250 000 € HT / an selon les cas[2]),
• Statut qui échappe au plafonnement des niches fiscales,

Amortissement des biens

• L'immobilier s'amortit pour la durée réelle de détention. L'expert comptable arbitrera une durée d'amortissement comprise entre 25 et 40 ans.
• Le terrain, souvent inclus dans le prix d'acquisition, ne s'amortit pas. Si ce montant n'est pas connu, il convient de lui attribuer une quote-part de 10 % à x% en fonction du prix du terrain dans la localité.
• Le mobilier équipant votre bien loué s'amortit de 5 à 10 ans

• Conditions d'accès au statut LMP très contraignantes
• Le statut LMP entraîne des formalités comptables et fiscales plus importantes que pour les bailleurs classiques.
• Le bailleur est contraint de payer la taxe professionnelle.
• Les sociétés civiles immobilières (SCI) sont dans l'impossibilité de gérer les locations meublées.