Loi Girardin : dispositif fiscal pour l’outre-mer
De quoi s'agit-il ?
Afin d'inciter les particuliers au financement de logements sociaux dans les DOM-TOM, L’Etat a mis en place le versant social du dispositif Girardin. Ce dispositif, issu de l’article 199 undecies C du Code Général des Impôts, s’appliquera jusqu’au 31 décembre 2017.
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Principe de la loi Girardin
Fonctionnement du dispositif
Dans le but de bénéficier de la réduction d’impôts liée à la loi Girardin, l’investisseur choisira une opération pour laquelle il ne récupèrera immédiatement de la totalité de sa mise. En revanche, l’avantage fiscal qui en résulte et qui est très important, à lui pour effet de contrebalancer de façon notable l’investissement initial dit « à fonds perdus ».
C’est une opération de réduction d’impôts, destinée aux investisseurs domiciliés en France Métropolitaine ou dans les DOM. La réduction d’impôt intervient en une seule fois : l’année au cours de laquelle l’investissement est réalisé. Si la réduction excède le montant de votre impôt, elle est reportable sur les impôts des 5 années suivantes.
L’investissement Girardin se fait au travers d’une SCI qui a pour objet d’acquérir ou de construire un ensemble immobilier et de le louer sous forme de crédit-bail immobilier d’une durée d’au moins 5 ans à un bailleur social ou SEM (Société d’Economie Mixte).
Obligations du bailleur social
Dans le dispositif Girardin Social, le bailleur social s’engage à louer ces appartements à l’état nu ou meublé, en qualité de résidence principale à une personne physique, le locataire étant soumis à des plafonds de revenus et de loyers.
En effet, l’article 199 undecies C a introduit la possibilité de bénéficier de réductions d’impôts via l’acquisition de parts de SAS destinées à financer des logements sociaux outre-mer.
Les parts de la société devront être conservées pendant une durée de 5 ans puis seront revendues au bailleur social pour un euro symbolique.
La réduction d’impôts acquise est dite en « one shot » c’est à dire que l’intégralité de cette réduction est effective dès l’année de souscription.
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Avantages et inconvénients
Avantages
- Réduction d’impôts immédiate : un avantage purement fiscal au travers d'une réduction d'impôt sur le revenu, sans aucun revenu locatif ou plus-value de cession. Ainsi, même si la réduction d'impôt est soumise au plafonnement des niches fiscales, elle bénéficie au même titre que les autres dispositifs Outre-mer, d'un traitement spécifique puisqu'elle n'est retenue qu'à hauteur de 35 % dans le plafond global (18 000 €). L'investisseur peut ainsi bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 51 428€.
- Sécurité de l’investissement liée à l’exploitant : Les logements sociaux financés sont loués à un bailleur social, souvent des sociétés semi publiques (SEM) d’où un certain confort pour l’investisseur, qui évite ainsi une grande partie du risque de défaillance de la société exploitante car contrairement au dispositif Girardin Industriel « 199 undecies B », les biens financés ne sont pas donnés en location à des entrepreneurs privés peu capitalisés et soumis aux aléas de leur marché.
- Pas de risque de dépréciation du prix : Comparé aux autres dispositifs immobiliers, l'avantage du dispositif Girardin logement Social réside dans le fait que l'investisseur ne subit aucun aléa lié au prix de revente du bien au terme de l'opération, le prix de rachat du programme par l'organisme de logement social (OLS) étant fixé dès le départ.
Inconvénients
- Solidarité des associés : Le non versement des loyers à la SCI ou SAS serait problématique car ils contribuent au montage et notamment au remboursement du crédit, toutefois compte tenu du sérieux des organismes de location de logements sociaux publiques ou semi publiques, le remboursement des loyers est tout de même garanti.
- Requalification fiscale : La non-occupation des logements construits dans le délai imparti (6 mois de la livraison) entrainerait la requalification de l’avantage fiscal. Toutefois, la forte demande de logements sociaux dans les DOM-TOM et l’insuffisance de ce type d’habitation garantissent l’occupation des logement HLM.
