SCPI Déficit Foncier : Déduction des travaux et charges
De quoi s'agit-t-il ?
Depuis 1993, les déficits fonciers sont directement déductibles du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, exception faite des intérêts d'emprunts et des reports des déficits des années antérieures. Le déficit excédent s'impute alors aux revenus fonciers des années suivantes et est reportable pendant 10 ans.
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Principe du déficit foncier
En application du 3° du I de l'article 156 du code général des impôts (CGI), les déficits fonciers afférents aux immeubles urbains ou ruraux et qui résultent de dépenses autres que les intérêts d'emprunt sont déductibles du revenu global dans certaines limites et sous condition.
L'actif (appartement, maison, immeuble) ou logement concerné doit être donné en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit sur le revenu (sauf décès, invalidité ou licenciement) et ce dans la limite annuelle de 10 700 €.
Les charges déductibles du revenu foncier et global
Seule est imputable sur le revenu global, la fraction du déficit qui résulte des dépenses déductibles à l'exception des intérêts d'emprunts. La fraction résultant des intérêts d'emprunts est imputable uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Les charges ouvrant droit à déduction se répartissent en trois grandes catégories :
- Les charges liées à la gestion quotidienne du bien immobilier locatif : sont visées les charges de copropriété, les primes d'assurance du propriétaire non occupant, la taxe foncière notamment.
- Les charges liées au financement du bien immobilier, ce qui comprend les intérêts d'emprunt et l'ensemble des frais afférents à l'emprunt souscrit pour l'acquisition du bien ou le financement de certains travaux (frais de dossier, frais d'inscription hypothécaire, primes d'assurance...).
- Les dépenses d'entretien et de réparation – et pour les immeubles d'habitation les dépenses d'amélioration – à l'exclusion des travaux de construction, reconstruction ou d'agrandissement*.
*Les travaux déductibles correspondent à ceux effectués en vue de maintenir le bien en bon état (toiture, ravalement, remplacement de chaudière, par exemple) et ceux qui apportent un élément de confort nouveau à l'appartement loué (isolation, installation de chauffage central ou d'une cuisine aménagée si l'appartement en était dépourvu), tandis que ceux qui modifient le volume ou la surface du bien (aménagement des combles, par exemple) sont exclus du dispositif fiscal.
Quel statut pour le contribuable ?
Le mécanisme d'imputation des déficits fonciers sur le revenu global suppose que le contribuable n'opte pas pour le régime du micro-foncier, applicable lorsque le montant des revenus bruts n'excède pas 15.000 euros/an. Toutefois, si le contribuable y a intérêt et sous réserve que ses conditions d'application soient réunies, il peut revenir temporairement à ce régime. Dans ce cas, les déficits supportés avant l'application du micro-foncier demeurent imputables sur les revenus fonciers des dix années suivant leur constatation.
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Avantages et contraintes du déficit foncier
Avantages
- Le dispositif permet d'effacer ses revenus fonciers positifs
- Il permet d'imputer jusqu'à 10 700 € sur son revenu global/an
- Si déficit foncier à 10 700 €, l'excédent est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
- Il n'y a pas de contraintes géographiques contrairement à la loi Malraux ou aux monuments historiques
- En cas d'acquisition ou de location en cours d'année par exemple, il n'est pas pratiqué de prorata temporis en fonction de la date de ces évènements.
- Si le revenu global du propriétaire ne peut absorber les 10 700 €, le reliquat est imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes
Parce que ce mécanisme relève du droit commun, l'économie obtenue n'est pas limitée par le plafonnement des niches fiscales, que le législateur rabote d'année en année. L'économie peut même se cumuler avec des investissements soumis au plafonnement, un investissement Pinel par exemple, ou la souscription au capital de PME en croissance.
Contraintes
- La location : Lorsqu'un contribuable, propriétaire d'un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d'une année, l'immeuble doit être affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation.
- La plus-value immobilière : Si vous avez recours au déficit foncier pour réduire vos impôts pendant la période de réalisation des travaux, vous ne pourrez pas déduire le montant de ces travaux dans le calcul de votre plus-value immobilière.
- L'assiette globale de l'impôt : l'imputation du déficit foncier, si elle vient effectivement minorer la base de l'impôt sur le revenu ne vient pas diminuer l'assiette globale annuelle des prélèvements sociaux*.
*Comme les autres revenus du patrimoine, les revenus fonciers supportent à la fois l'impôt sur le revenu au barème progressif et les prélèvements sociaux (au taux global de 17,2% à compter du 1er janvier 2018), car aucune compensation n'est possible entre le déficit d'une catégorie de revenus et le résultat positif d'une autre catégorie.
A contrario, les déficits fonciers imputables sur les bénéfices fonciers futurs, viennent bien minorer l'assiette des prélèvements sociaux futurs dans la mesure où celle-ci comprend les bénéfices fonciers après imputions des déficits fonciers reportables.
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Exemple d'un investissement en déficit foncier
Exemple 1 Exemple 2 Revenus bruts 17 000 € 18 200 € Intérêts d’emprunt 4 000 € 20 000 € Travaux réalisés 15 000 € 11 000 € Taxe foncière 500 € 550 € Revenus nets des intérêts 13 000 € -1 800 € Revenu net -2 500 € -13 350 € Exemple 1 : Le montant des intérêts d'emprunt étant inférieur aux loyers.
Le déficit de 2 500 € provient uniquement des autres charges, à savoir, travaux et impôts. Ce montant est donc intégralement imputable sur le revenu global du contribuable puisqu'il est inférieur à la limite légale de 10.700 €.
Exemple 2 : Les intérêts d'emprunt sont donc supérieurs au montant du loyer.
Le déficit de 13.350 € provient donc à hauteur de 1 800 € des intérêts d'emprunt et de 11.550 € des autres dépenses. Le contribuable imputera 10.700 € sur son revenu global. L'excédent 850 € (11 550 - 10.700), s'ajoute aux 1 800 € (fraction relative aux intérêts d'emprunt), soit un montant total de 2.650 € qui sera imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
