Acheter ou vendre un bien occupé

Bien qu’un propriétaire ait donné à bail son logement, celui-ci peut le vendre occupé s’il a besoin du capital et ce sans être obligé d’attendre la date anniversaire du bail, qu’il s’agisse d’un bien meublé ou vide.

Dès lors, les droits et devoirs du bail précédemment signé sont transférés au nouveau propriétaire en même temps que la propriété elle-même. La privation de la jouissance est compensée par la perception d’un loyer et entraine une décote qui va de 5 à 40 %.

Avec moins de 5% des transactions dans l’ancien, la vente d’appartement occupé reste marginale malgré certains avantages notables. On constate dans le même temps que les acquéreurs peuvent aussi bien être des investisseurs que des accédants à la propriété, ces derniers étant surtout motivés par la décote sur le prix.

Décote du prix : critères d’estimation

La décote sera faible sur des petites surfaces de 1 à 2 pièces, mais augmentera avec la surface. Elle augmentera également en fonction de l’ampleur de différentes contraintes :

• Age du locataire : si le locataire répond à certains critères d’âge et de ressources modifiées par la loi ALUR, celui-ci bénéficiera d’un statut protégé (65 ans et plafond de ressources des conditions d’accès à un logement social), la jouissance du bien ou sa libération devient donc compliquée (obligation de reloger l’occupant),
• Valeur locative pratiquée : si le logement est loué à des conditions financières inférieures aux pratiques du marché, la valeur du bien pourra être décotée d’autant dans la limite de 40% maximum,
• Superficie : plus la superficie sera importante et plus la décote sera forte. La raréfaction du nombre de clients conjuguée à un intérêt économique moindre et à une exposition au risque accrue fait que la décote appliquée à un appartement de 4 pièces est plus forte que celle d’un studio,
• Durée du bail restant à courir, plus la durée du bail restant à courir est longue (6 ans dans le cas d’un renouvellement par une personne morale), plus la décote pourra être importante, tout en restant contenu dans une fourchette maximum de 15% (hors conditions d’âge et de superficie),
• Conditions juridiques complexes (impayé, procédure, sinistre …) : toute complexité générée par le locataire ou un tiers est reportée sur l’acquéreur et grève la gestion paisible d’un bien,
• Conditions du bail (occupation dans le cadre de la loi de 1948) : bien qu’elle soit aujourd’hui marginale, l’occupation dans le cadre d’un bail en loi de 48, limite ou empêche l’occupation du bien avant la libération par l’occupant. La décote sera fonction du montant du loyer, de l’âge du locataire et pourra atteindre jusqu’à 40 %.

Libérer le logement en délivrant un congé au locataire

Le bailleur peut délivrer un congé en respectant un préavis de 6 mois avant la date anniversaire du bail et ce pour 3 causes :

Le congé pour vente

Le locataire dispose d'un droit de préemption sur le logement qu’il occupe. Ce droit ne joue pourtant pas dans certaines conditions.

Lorsque la vente a lieu en cours de bail sans que le propriétaire donne congé, sauf s'il s'agit de la première vente après une mise en copropriété. En contrepartie, le locateur est maintenu dans les lieux.

Lorsque le bien est vendu à un parent du bailleur (jusqu'au troisième degré de parenté inclus : neveux-nièces, oncles-tantes, arrières grands-parents). Dans ce cas, l'acheteur doit occuper le bien pendant au moins deux ans après l'expiration du délai de préavis. Le droit de préemption demeure toutefois quand la vente est faite par une SCI de famille à un des associés.

Le congé pour occupation (congé pour reprise)

Le propriétaire peut donner congé pour habiter le logement en résidence principale ou pour y loger un parent proche.
Cette possibilité concerne les propriétaires personnes physiques (y compris en indivision) et les SCI constituées exclusivement entre parents et alliés (jusqu'au troisième degré de parenté inclus) pour y loger un associé. Le congé doit mentionner le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise et la nature de son lien avec le bailleur. Le bénéficiaire ne peut être que le propriétaire, son conjoint ou concubin « pacsé », son concubin (depuis plus d'un an) ou les ascendants ou descendants des intéressés.

Le congé pour cause réelle et sérieuse

Le propriétaire peut donner congé pour un motif légitime et sérieux. Ce motif n'implique pas forcément une faute du locataire.

Exemples : paiement irrégulier et tardif des loyers, troubles de voisinage, décision de restructurer l'immeuble, sous-location sans autorisation, reprise pour y exercer une activité professionnelle...

Règlements spécifiques

La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, dit loi ALUR, modifie les règles des congés que peuvent donner le bailleur. Ainsi l’article 5 de la loi ALUR vient modifier certaines dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les baux d’habitation.

En cas de congé pour reprise donné par le bailleur, en plus d’indiquer les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise, le bailleur doit également indiquer « la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise ».

En cas d’acquisition d’un logement occupé, le nouveau bailleur n’est autorisé à occuper le logement qu’à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, en respectant un délai de deux ans après le transfert de propriété.

Si le bien est revendu par le bailleur, mais toujours légalement occupé par un locataire de sorte qu’aucun congé pour vente n’a été notifié au locataire, le nouvel acquéreur ne pourra donner congé au locataire qu’après le premier renouvellement du bail en cours.

Informations du congé pour vente et exercice du droit de préemption

Le congé notifié au locataire doit mentionner le prix demandé, les conditions de la vente, les conditions de paiement du prix et reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989. Faute de quoi, une nullité pour vice de forme peut être prononcée par les tribunaux.

Le congé pour vente n'a pas à mentionner la superficie de la partie privative d'un lot de copropriété. Il doit en revanche mentionner la quote-part des millièmes de copropriété.

Le locataire peut se porter acquéreur aux conditions définies dans le congé et dispose d'un délai de deux mois à compter du début du préavis légal pour faire connaître sa réponse. Son silence équivaut à un refus.

S'il se porte acquéreur, le locataire doit signer l'acte dans les deux mois qui suivent son acceptation. Ce délai est porté à quatre mois s'il sollicite un prêt. Le contrat de location est prolongé jusqu'à la date de réalisation de la vente.

Si la vente ne se réalise pas dans les délais impartis, le contrat cesse de plein droit. Sauf si le propriétaire est responsable de la non-réalisation (absence lors de la signature, etc.).

Si le logement est proposé à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles précisées dans le congé initial, le locataire bénéficie d'un second droit de préemption. Le vendeur, ou à défaut le notaire, doit informer l'ancien locataire de ces conditions plus avantageuses. Le locataire dispose d'un mois pour se substituer à l'acquéreur. Les délais de réalisation de la vente sont identiques à ceux précisés ci-dessus.