Démembrement de propriété
De nombreux avantages
Qu’il soit à titre gracieux ou onéreux, le démembrement d’un bien immobilier repose sur la séparation entre l’usufruit et la nue-propriété.
Historiquement envisagé comme une opération successorale ou fiscale dans le 1er cas, le démembrement onéreux dans le cadre d’opérations de promotion ou de rénovation n’en présente pas moins de nombreux avantages (décote, hors champs ISF, pas de gestion, déduction des intérêts d’emprunts…).
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PRINCIPE DU DéMEMBREMENT : USUFRUIT ET NUE-propriété
Le droit de propriété est constitué de deux droits réels, l’usufruit (usus + fructus) et la nue-propriété (abusus).Chaque droit peut être cédé, acheté, donné ...L’action de démembrer consiste à détacher un de ces deux droits.
L’usufruit : définition
Dans le Code Civil, l’usufruit est « le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d’en conserver la substance ».
L’usufruitier dispose donc d’un droit de jouissance complet sur le bien et assume l’entretien et les petites réparations du bien.
Mais il existe deux types d’usufruit : l'usufruit viager et l'usufruit temporaire.
- L'usufruit viager : C’est un usufruit qui est convenu sur la tête d’une ou plusieurs personnes physiques, toute leur vie durant et qui s’éteint automatiquement au décès de ces personnes.
- L’usufruit temporaire : C’est un usufruit qui est convenu mais uniquement pour une durée déterminée, et cela au profit d’une personne physique ou morale.
Nue-propriété : Définition
Le nu-propriétaire dispose de droits, mais surtout d’obligations relatives à tout ce qui concerne le maintien de la structure du bien immobilier. Il est ainsi responsable de tout ce qui est gros travaux et grosses réparations. L’ensemble de ces droits et obligations sont consignés dans les dispositions des articles 605 et 606 du Code Civil.
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MODALITéS DU démembrement DE propriété
L’origine du démembrement de propriété peut provenir soit d’un décès (Successoral), soit d’opérations d’ingénierie patrimoniale.
Le démembrement successoral
Lorsque l’origine du démembrement prend effet suite à un décès, cela peut provenir soit d’une dévolution légale (subi) soit d’une dévolution volontaire, c'est-à-dire, d’une libéralité ou d’une convention matrimoniale.
4 usufruits différents existent suite à un démembrement de propriété de type successoral :
L’usufruit légal = usufruit universel (subi)
L’usufruit universel s’applique par défaut lorsqu’aucune disposition n’a été prise. La loi désigne donc les héritiers en fonction des quotes-parts habituellement dévolues selon l’ordre (descendance, ascendance, fraternité…), le conjoint ayant un statut particulier.
Au décès de l’un des conjoints, le conjoint survivant a le choix entre :
- L’indivision : prendre 1/4 en pleine propriété. De ce fait, il renonce à usiter en toute liberté des biens en légation.
- Le démembrement : prendre 100% en usufruit sur les biens de la succession du conjoint défunt. Il sera donc en démembrement avec les enfants, et en usufruit sur TOUS les biens de la succession (usufruit universel). De ce fait, il renonce à toute propriété sur les biens en légation.
En cas de présence d’un enfant d’un premier lit, le conjoint survivant ne pourra opter pour le démembrement mais devra choisir l’option indivision (donc 1/4 en pleine propriété).
L’usufruit issu d’une donation au dernier vivant (volontaire)
Dans ce cas, le conjoint survivant aura 3 choix :
- 1/4 en pleine propriété
- La quotité disponible ordinaire
- 100% de l’usufruit => dans ce cas, il y aura un démembrement de propriété sur tous les biens de la succession même en présence d’enfant d’un premier lit. De plus, le conjoint survivant aura une faculté de cantonnement, c’est à dire de refuser l’usufruit sur certains biens.
L’usufruit testamentaire (volontaire)
Cet usufruit ressemble fortement au précédent, c’est une intention du conjoint de son vivant de donner une libéralité à son conjoint.
L’usufruit issu de convention matrimoniale
L’usufruit est directement issu du contrat de mariage. Cette méthode demeure peu utilisée en pratique.
L’usufruit résultant d’opérations d’ingénierie patrimoniale (voulu)
Le démembrement de propriété par la donation est une opération fréquemment utilisée. Elle s’exerce soit sur la nue-propriété, soit sur l’usufruit.
- Donation de l’usufruit : permet généralement d’aider un enfant ou un parent.
- Donation de nue-propriété : la donation avec réserve d’usufruit est utilisée pour commencer à transmettre son patrimoine tout en gardant la jouissance des biens transmis.
Démembrement temporaire
Dans le cadre d’un démembrement à titre onéreux, le démembrement temporaire est convenu dès le départ sur une durée déterminée, en contrepartie de quoi, le bien est décoté de 30 à 50 % en fonction de la durée de l’usufruit. Au terme de cette durée, l’usufruit rejoint la nue-propriété, et le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire, sans aucune formalité.
Dans le cadre des opérations de démembrements structurés, l’usufruitier est :
- Un bailleur social, qui perçoit l’intégralité des loyers et assure l’entretien de l’immeuble, la convention d’usufruit devant être établie pour une durée minimale de 15 ans (article L253-1 du CCH),
- Une personne privée, la durée du démembrement est alors fixée librement entre les parties dans le cadre d’une convention d’usufruit sous seing privé (10 à 15 ans en général).
Au terme du démembrement, l’investisseur en nue-propriété, retrouve la pleine propriété du bien immobilier et peut ainsi à terme le conserver pour percevoir à son tour les revenus, pour l’utiliser à titre personnel correspondant à un souhait de résidence principale ou secondaire future, ou encore le revendre pour réaliser sa plus-value (qui sera exonéré d’impôts à concurrence du prix initial de la pleine propriété).
Évaluation fiscale
Age de l'usufruitier Valeur de l'usufruit Valeur nue-propriété
Age de l'usufruitier Valeur de l'usufruit Valeur nue-propriété moins de 21 ans 90% 10% de 21 à 30 ans 80% 20% de 31 à 40 ans 70% 30% de 41 à 50 ans 60% 40% de 51 à 60 ans 50% 50% de 61 à 70 ans 40% 60% de 71 à 80 ans 30% 70% de 81 à 90 ans 20% 80% à partir de 91 ans 10% 90% Usufruit temporaire : Si l'usufruit est consenti pour une durée déterminée, sa valeur fiscale est fixée à un pourcentage de la valeur de la pleine propriété, par période de 10 ans, sans possibilité de fractionnement et sans tenir compte de l'âge de l'usufruitier. Il est de 23% par période de dix ans.
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démembrement IMMOBILIER : AVANTAGES ET inconvénients
Avantages du démembrement (nue-propriété)
Les avantages du démembrement pour investir dans la nue-propriété se concentrent tant sur les économies liées à la gestion d’un bien immobilier traditionnel, que sur la déduction d’impôts.
- Accès à un immobilier décoté de 30 à 50 %
- Aucune gestion locative : l’entretien et la gestion sont assurés par l’usufruitier
- Avantage fiscal : la totalité des intérêts d’emprunt est imputée sur les revenus fonciers existants
- Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
- Absence d’impôts sur les loyers et de taxe foncière qui incombent à l’usufruitier
- Pas de risque de vacance
- Pas de risque d’impayés
- Pas de frais de renouvellement de locataires, rédaction de bail, etc
- Pas de dépenses d’entretien courant (peinture, moquette, menus entretiens, etc.)
- Pas de charges de gros entretien (ravalement, remplacement de chaudière, toiture, etc.)
- Pas de travaux de mises aux normes
Seuls les honoraires du syndic de copropriété restent à la charge du nu-propriétaire : seule et unique charge.
Contraintes du démembrement
- Le nu-propriétaire ne peut pas occuper ou utiliser le bien immobilier qui est sa propriété pendant toute la durée du démembrement, contrairement à l'usufruitier qui peut s'y installer ou le louer.
- Le nu-propriétaire renonce donc à la perception d'un tout revenu pouvant émaner de ce bien. C'est donc l'usufruitier qui toucherait le loyer du bien si ce dernier était mis en location.
- Il est possible de céder la nue-propriété à tout moment. En revanche, il pourra être difficile de trouver un acquéreur, le marché de la revente étant limité. Ainsi, il est préférable d'envisager cet investissement sur 10 à 20 ans.
