Investir en SCPI Fiscale PINEL
Principes et périmètre
Le placement en SCPI fiscale de son épargne immobilière permet de générer un revenu complémentaire tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt immédiate. En tant qu’investissement mutualisé, il propose un « ticket d’entrée » avec un seuil de prix bas, ce qui le rend accessible, il est peu engageant en termes de temps de gestion et présente l’avantage de partager le risque entre les investisseurs. La SCPI fiscale, bien que minoritaire en nombre et en valeur dans l’univers des SCPI, ne présente pas moins de nombreux attraits.
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Fonctionnement d’une SCPI Fiscale
La mission de la SCPI
Les Sociétés Civiles de Placements Immobilier (SCPI) sont des véhicules d'investissement collectifs qui permettent d'investir dans la Pierre en achetant des parts de sociétés civiles investies en immobilier et qui distribuent le plus souvent des revenus locatifs réguliers sous forme de coupons trimestriels.
La SCPI a pour objet de gérer exclusivement un patrimoine immobilier locatif et a été créée par la loi n°70-1300 du 31.12.1970 et réformée par la loi n°2001-602 du 09.07.2001. Cette mission entraîne plusieurs effets significatifs. L’investisseur est ainsi exonéré de toutes les contingences de la gestion immobilière et il bénéficie des vertus de l’épargne intermédiée : convergence d’intérêts entre l’investisseur et la société de gestion, professionnalisme de la gestion, mutualisation des risques et limitation du « ticket d’entrée ».
Les différents types de SCPI Fiscales
Les SCPI Fiscales sont des SCPI qui recherchent une spécialisation économique et fiscale et se distinguent en 3 catégories :
- Les SCPI Pinel, dont le patrimoine est composé de logements éligibles à la Loi Pinel,
- Les SCPI Malraux dont le patrimoine est composé de logements éligibles à la Loi Malraux,
- Les SCPI de déficit foncier, dont le patrimoine est composé d’immeubles d'habitation nécessitant des travaux de rénovation importants représentant au moins 50 % du prix de revient de l'immeuble.
En achetant des parts dans l'une d'entre elles, vous aurez droit aux avantages fiscaux qu'elle procure et à une quote-part des loyers qu'elle aura encaissés, mais également aux devoirs et notamment en terme de durée de détention (9 ans à compter de la mise en location pour la Pinel et la Malraux, 3 ans pour le déficit foncier à compter de la dernière déduction fiscale).
Fiscalité des SCPI
Les SCPI bénéficient d’un régime fiscal prévu par l’article 8 du CGI instituant la transparence de l’imposition des revenus, lesquels sont imposés entre les mains des associés, et non au niveau de la SCPI.
Les plus-values sont soumises au même régime de taxation que l'immobilier physique (résidences secondaires ou immobilier locatif). En cas de plus-value à la revente, celles-ci bénéficient d'un abattement dégressif en fonction de la durée de détention. L'exonération est totale au bout de 22 ans et 30 ans pour les cotisations sociales.
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SCPI fiscales : avantages et contraintes
Avantages
- Une défiscalisation immédiate : Contrairement à un achat en direct, vous avez droit à l’économie d’impôt sur l’année en cours, pas d’attente de livraison, de réalisation de travaux, les SCPI permettent de gommer l’impôt immédiatement.
- Accès avec un investissement minime : C’est la possibilité d’investir une somme beaucoup plus modeste qu’un appartement physique où une maison. Ainsi, investir seulement 10 000 € en SCPI est possible et permet d’aller chercher l’économie d’impôt désirée.
- Une démarche simplifiée : Il n’y a pas de suivi de travaux en Malraux ou en déficit foncier, ni de recherche de locataire dans le cadre d’une SCPI Pinel, tout est géré par la société de gestion.
- En dehors des niches fiscales : Les SCPI Malraux et de déficit foncier ne rentrent pas dans le cadre du plafond des niches fiscales, et puisent leurs avantages fiscaux dans le régime de droit commun.
Contraintes
- Absence de marche secondaire : une fois les délais de conservation des parts purgés (9 ans pour la SCPI Pinel et Malraux, 3 ans en déficit foncier), l’associé pourra en principe être en mesure de revendre ses parts. Toutefois, l’avantage fiscal étant « consommé », le cédant devra pratiquer une décote pour offrir un rendement satisfaisant et une éventuelle plus-value.
- Avantage fiscale non cessible : Comme toute acquisition en immobilier direct, l’acquisition de parts de SCPI fiscales fait l’objet de la non-transmissibilité de l'avantage fiscal.
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